Faccia a faccia
ARCH. LEO MARINO MORGANTI Vs ING. MARINO GRANDONI
E’ stato per anni uno dei motori dell’economia ma ora a San Marino il settore immobiliare vive forse il suo momento peggiore. Pesano la crisi economica internazionale ed anche il fattore tutto sammarinese dell’eccesso di offerta nell’edilizia residenziale. Sono migliaia gli appartamenti inutilizzati e il mercato appare saturo. C’è chi gioisce di questo perché i prezzi delle case e degli affitti sono fermi da anni e quindi inferiori a quelli praticati a Rimini, ma se a San Marino l’edilizia si blocca ne risente anche l’indotto e gli effetti possono essere devastanti.
Quali sono dunque gli scenari futuri per questo comparto? L’abbiamo chiesto a due noti professionisti: l’architetto Leo Marino Morganti e l’ingegnere Marino Grandoni. Due profili diversi a cui abbiamo sottoposto le stesse domande. A “certificare” la crisi immobiliare, intanto, una recente indagine condotta dalla Camera di Commercio che ha preso in considerazione un campione rappresentativo di circa 400 aziende. Nel settore delle costruzioni il clima di fiducia è nettamente insufficiente: in una scala che va da 0 a 200, raggiunge appena 63.5. Il 74,2% delle imprese sammarinesi dichiara di non voler effettuare investimenti nei prossimi mesi, il 51,7% considera insufficiente la domanda e il 29% teme il rincaro delle materie prime.
1. Quali sono le ragioni alla base della difficoltà che sta attraversando il settore immobiliare a San Marino?
ARCH. LEO MARINO MORGANTI
Le difficoltà dipendono dal numero eccessivo di aziende e attività che gravitano attorno al settore immobiliare, dall’eccedenza dell’offerta, dal costo delle aree edificabili e dalla crisi finanziaria in atto. Comunque sia, la casa è un bene primario dai costi elevati e non solamente a San Marino.
ING. MARINO GRANDONI
Eccesso di offerta in un mercato piccolo e chiuso.
2. Sarebbero più di 8000 gli appartamenti sfitti o non utilizzati a San Marino. C’è chi propone di tassare questi immobili e chi invece vorrebbe modificare le leggi per consentire di acquistare una casa a San Marino anche ai non sammarinesi. Lei come la pensa?
ARCH. LEO MARINO MORGANTI
Le tasse (che si configurerebbero come una vessazione) sono rischiose; si potrebbero verificare abusi nell’applicazione degli affitti.
Lo Stato può adottare altre politiche al fine di metter in circolo queste abitazioni, con incentivi, con la costituzione di una “banca” degli immobili garantendone l’uso e la congrua rendita, e così via. Non sono favorevole all’ eccessivo “allargamento delle frontiere” se non per ragioni umanitarie o di apporto di lavoro specializzato e qualificato e, anche in questo caso, con molta cautela.
ING. MARINO GRANDONI
In occasione del censimento effettuato negli anni 70 risultò che c’erano 7.800 appartamenti non occupati. Probabilmente è una soglia fisiologica legata alla propensione dei sammarinesi ad investire nel mattone.
Tassare gli appartamenti sfitti è una logica punitiva degli investimenti immobiliari che non condivido anche perché colpirebbe tanti piccoli risparmiatori che hanno creduto (e non a torto) di tutelare i risparmi di una vita acquistando un immobile.
La scelta di aprire il mercato immobiliare (consentire l’acquisto ai non sammarinesi) è una decisione impegnativa che va ponderata attentamente.
3. A suo avviso esiste un rischio di infiltrazioni criminali-mafiose nel settore immobiliare sammarinese per riciclare denaro “sporco”?
ARCH. LEO MARINO MORGANTI
Questi rischi esistono ovunque. Il problema, per quanto attiene la mafia, è degli Stati che la esportano. Noi siamo deboli, ma non criminali. Certo dobbiamo aumentare lo spessore della “corazza protettiva”. Un tempo costruimmo solide mura attorno alla Città. Lo Stato può fare ancora molto per scongiurare un fenomeno che potrebbe essere già in atto, ma se non lo si potesse combattere e sconfiggere, meglio tornare alla nostra antica e nobile miseria.
ING. MARINO GRANDONI
Tutti i settori dell’economia possono essere infiltrati dalla malavita... nessun comparto è immune.
Occorre una attenta e rigorosa vigilanza, un’assoluta intransigenza e norme che impediscano alla malavita di inquinare l’economia del Paese.
Comunque il settore immobiliare a San Marino è meno a rischio che in altri paesi dove gli acquisti sono liberalizzati.
4. Dal punto di vista urbanistico quali le infrastrutture da realizzare a San Marino?
ARCH. LEO MARINO MORGANTI
Moderni sistemi per la mobilità dei cittadini, fra cui il potenziamento e l’adeguamento della viabilità; una circolare “Borgo-Ospedale-Dogana-Borgo” e seri collegamenti con la Ferrovia e l’Aeroporto. Per la “Città Alta” sollevatori meccanici soprattutto per i residenti. Parchi che operino una “ricucitura” delle aree costruite con eccessiva dispersione e con scarsa qualità urbana, per le quali occorre una sorta di generale riqualificazione.
ING. MARINO GRANDONI
Viabilità, parchi ed arredo urbano.
5. Entro quanto tempo dovrebbe essere varato un nuovo Piano Regolatore Generale e a quale filosofia dovrebbe ispirarsi?
ARCH. LEO MARINO MORGANTI
Spero che di piani regolatori non se ne facciano più. Bastano i disastri che la loro cattiva applicazione ha causato a danno del territorio. Ci sono strumenti urbanistici moderni che possono funzionare con più efficacia. Occorre, tuttavia, un utilizzo più intelligente delle professionalità del settore di cui il Paese dispone in abbondanza. Occorre “ridisegnare” le aree urbane, ovvero progetti urbanistici con una forte impronta architettonica. L’idea che deve guidare i progetti è insita nei bisogni e nelle aspettative della collettività.
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