Punti di vista

Acquistare casa senza rimetterci i soldi. Alcuni consigli.

Scegliere di comprare una casa, soprattutto per chi non naviga nell’oro, è una scelta che fa pensare molto. Si investono soldi, magari si chiede un mutuo, si fanno dei sacrifici.E soprattutto in un periodo come questo, ci vuole molto molto coraggio.

Poi può accadere che, come alcuni recenti casi hanno dimostrato, la scelta si rivela decisamente sbagliata. Perché? Perché magari non abbiamo fatto attenzione ad alcuni particolari del contratto o perché l’immobile scelto non corrisponde a quanto il costruttore ci aveva promesso.

O anche perché, caso ancora più grave, la ditta costruttrice fallisce durante i lavori, “scappando” con i nostri soldi. Soldi che difficilmente potranno essere recuperati. Occorre perciò aprire gli occhi e farsi sempre consigliare da chi è più esperto di noi.

Ne parliamo con l’ingegnere Giuliano Benvenuti, titolare di un noto studio di progettazione ed esperto del settore.

Comprare un immobile sembra essere diventato abbastanza difficile, sia per motivi economici sia per la frequenza di alcuni fatti spiacevoli, come il fallimento o la totale scomparsa della ditta venditrice. Ovviamente dopo aver ricevuto parte dei soldi. Quali consigli può dare per evitare questi problemi?

Si possono verificare diversi casi. Quello più frequente, nella attuale realtà sammarinese, è che il proprietario dell’immobile non sia una persona fisica o l’impresa costruttrice, ma una società finanziaria o di leasing. E succede sovente che la trattativa per la vendita venga condotta dall’impresa costruttrice, spesso conduttore del contratto di locazione del bene immobile.

In questi casi l’acquisto generalmente avviene con queste modalità. Dopo aver ultimato le contrattazioni verbali e raggiunto l’accordo, acquirente e impresario stipulano una scrittura privata (il contratto di acquisto) nella quale le parti assumono degli impegni e stabiliscono, tra le altre cose, con quali modalità saranno effettuati i pagamenti ed il trasferimento di proprietà, che realmente avverrà solo con la stipula del rogito notarile.

E’ questa la fase “pericolosa”. L’acquirente infatti versa del denaro ad un soggetto, sia persona fisica o impresa, che non è ufficialmente proprietario del bene. Se chi ha promesso di cedere un bene immobile che non è suo (ma di una finanziaria o di altri) viene coinvolto in un fallimento non sarà facile recuperare i soldi versati. Per evitare di trovarsi in situazioni spiacevoli non c’è una regola precisa da seguire, ogni caso è diverso dall’altro. Il consiglio che posso dare è stare molto attenti a versare somme di denaro prima di essere diventati proprietari del bene oppure prima di essere subentrati nel contratto di locazione finanziaria. Inoltre cercate di pagare direttamente al proprietario (alla finanziaria) e non ad altri.

Raggiunto l’accordo verbale, prima di sottoscrivere qualsiasi documento, e di versare acconti, consultate professionisti di vostra fiducia, magari un ingegnere, un architetto o un geometra, che saranno certamente in grado di fornirvi indicazioni utili.

E nel caso in cui, invece, questo grave inconveniente si verificasse, quali diritti ha l’acquirente? Quali sono le probabilità di risarcimento?

Bisogna vedere caso per caso. Credo di non essere la persona più adatta per rispondere a questa domanda, per la quale la figura più competente ritengo sia quella dell’avvocato.

Nel contratto di acquisto ci sono dei punti che assolutamente non dovrebbero mancare?

E’ importante che sia ben definito l’immobile da acquistare, compresi gli accessori e gli agiamenti di pertinenza e le aree comuni. Inoltre, anche per appartamenti già ultimati, è bene richiedere tutta la documentazione tecnica: progetto legale, progetto e rilievo degli impianti tecnici civili interni, abitabilità, allibramento, elenco delle ditte/artigiani che hanno lavorato all’immobile ecc.

Quali garanzie dà il costruttore?

Per legge il costruttore deve garantire per 10 anni che il bene immobile sia stato eseguito secondo la regola dell’arte e sia esente da difetti o vizi. Ricordo che la scadenza dei 10 anni decorre dalla fine lavori della pratica edilizia e questa data generalmente non coincide con quella dell’acquisto, per cui è diritto dell’acquirente essere informato in tal senso.

Parliamo di prezzi. Variano in relazione a cosa? Qualità dell’immobile, posizione, ovviamente la metratura...Come si riesce a capire il giusto rapporto qualità/prezzo?

Non c’è una regola precisa, ogni fabbricato fa storia a se. I fattori che influenzano i prezzi di mercato sono diversi e non riesco a dare una risposta ad una domanda di carattere generale.

Una domanda abbastanza banale, ma sicuramente utile. Le è possibile dirci quando una casa è una buona casa?

Definirei una buona casa quella costruita da artigiani che ci tengono alla loro reputazione e non sono assillati dall’utile d’impresa. Esistono ancora ditte che eseguono i lavori con proprio personale, senza cioè ricorrere a terzi con competenza non consolidata, e per le finiture ricorrono ad artigiani che conoscono da decenni, senza preoccuparsi di risparmiare ad ogni costo, ma cercando la qualità e evitare le contestazioni.

Volendo invece acquistare anche con l’idea di fare un investimento, su cosa è meglio indirizzarci?

Questo periodo di stasi del mercato immobiliare può essere un buon momento per investire nel settore. Personalmente consiglierei di rivolgersi verso terreni, sia agricoli che edificabili.

Ultima domanda: con la crisi di mercato i prezzi richiesti per acquistare una casa, non dovrebbero scendere?

Teoricamente si. Però questa crisi non ha nulla a che vedere con l’ultima che abbiamo vissuto tra la fine degli anni 80 ed i primi 90. Allora effettivamente ci furono persone che acquistarono un appartamento per 60÷70 milioni di lire e rivendettero, tempo dopo, a 10÷20 milioni in meno.

La situazione attuale è molto diversa. Quasi non c’è più il privato che decide di vendere sotto costo e gran parte del mercato immobiliare passa attraverso finanziarie e società di leasing, che devono far quadrare bilanci. Inoltre i costi di costruzione sono praticamente fissi e non sono nelle condizioni di scendere. Anzi con le ultime normative sulla sicurezza degli impianti a gas, sul risparmio energetico e, – in arrivo – quella sulle costruzioni antisismiche sono inevitabilmente destinati a salire.

Ritengo possano diminuire i prezzi degli appartamenti usati, anche da pochi anni, e ci saranno casi particolari di beni da “svendere”, ma sarà ben difficile assistere ad una diminuzione generalizzata dei prezzi.

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